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Bancos planejam CDB imobiliário

O instrumento, que já vem sendo analisado pelo Banco Central, seguiria o modelo dos “covered bonds”, principal título de fomento fomento imobiliário na Europa, com € 2,4 trilhões em circulação – duas vezes o Produto Interno Bruto brasileiro em 2009. Em linhas gerais, esse título é emitido pelos bancos com o lastro em empréstimos imobiliários e conta com uma garantia dupla: tanto da instituição financeira quanto da carteira de financiamentos.

“Até agora, a poupança tem financiado o crédito imobiliário. Mas isso não é para sempre, precisamos criar alternativas”, diz Luiz Antonio França, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Segunda-feira, instituições financeiras, o Banco Central, a Federação Brasileira de Bancos e fundos de pensão, além de investidores e emissores estrangeiros de “covered bonds”, vão se reunir especialmente para discutir o novo título em um seminário promovido pela Abecip em São Paulo.

“Há um montante de recursos nunca visto antes sendo financiado na habitação. Não se pode esperar ocorrer um gargalo”, avalia Cláudio Borges, diretor de crédito imobiliário do Bradesco.

Hoje, além da poupança – que é a principal fonte de financiamento do setor imobiliário atual – já existem outras formas para os bancos levantarem dinheiro para financiar a habitação. Uma delas é a venda das carteiras para serem transformadas em ativos mobiliários e vendidas a investidores. Esse processo, chamado de securitização, dá origem aos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que acumulam um estoque de R$ 20 bilhões no Brasil. Só que, ao contrário dos CDBs imobiliários, esse papel não conta com garantia bancária, se vale apenas da carteira de financiamentos.

Porém, se durante muitos anos o financiamento para a habitação foi o “patinho feio” da carteira dos bancos, hoje a última coisa que as instituições querem é vender seus papéis, daí o enorme interesse num novo instrumento que lhes permita manter as carteiras em casa. “É um ativo de altíssima qualidade para as instituições. Muito interessa para os bancos continuar se relacionando com o cliente que tomou o empréstimo por vários anos”, diz Fernando Baumeier, superintendente de negócios imobiliários do Santander. Um relacionamento com um tomador de crédito imobiliário pode render ao longo de anos a venda de muitos produtos bancários, além da captação de investimentos.

O tema, entretanto, vem acendendo a luz amarela dentro das companhias securitizadoras. O receio dessas empresas é que o CDB imobiliário, com sua garantia bancária por traz, roube a cena do CRI. Com pouco mais de dez anos de existência, é neste ano que os recebíveis imobiliários estão ganhando mais impulsos e devem bater recorde de emissão. A pergunta dos agentes do mercado é: os sistemas vão conseguir conviver?

Outro caminho que os bancos possuem para levantar recursos para a habitação é a emissão de letras de crédito imobiliário (LCI). Assim, como os “covered bonds” são emitidas por bancos. Porém, não existe a garantia jurídica de que, em caso de problema com a instituição financeira, os investidores consigam ficar com a carteira de crédito imobiliário. É esse arcabouço legal que os CDBs imobiliários vão buscar.

A segurança bancária dos CDBs imobiliários tem sido vista com bons olhos pelo Banco Central. “Essa pode ser uma opção para que o sistema cresça com segurança, já que oferece alguma blindagem”, diz Sergio Odilon dos Anjos, chefe do departamento de normas do sistema financeiro (Denor) do Banco Central (BC). Ao contrário do que acontece na securitização, na qual quem empresta o dinheiro inicialmente não fica com o risco ao repassá-lo a investidores, os créditos permaneceriam na carteira dos bancos, sob a tutela do BC.

De acordo com Luca Bertalot, presidente do European Covered Bond Council, que representa o mercado dos papéis de financiamento imobiliário na Europa, em mais de 200 anos do lançamento dos primeiros “covered bonds” nunca houve um caso de calote no mercado, mesmo em um cenário de mais estresse como o vivido durante a crise de 2008. “Mas, para dar essa segurança aos investidores, é preciso que sejam criadas regras claras e rígidas”, diz ele. Além disso, houve um programa de recompra de € 60 bilhões em papéis para garantir liquidez ao sistema.

Nos Estados Unidos, o modelo que vigora é o da securitização dos financiamentos imobiliários. Mas depois da crise envolvendo as hipotecas de alto risco securitizadas (“subprime”), o “covered bond” está sendo avaliado no país.

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