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A melhor hora de entrar no fundo depende de critérios pessoais,
setoriais e de fatores específicos do fundo Saber o momento certo de entrar em um investimento pode ser tão ou
mais importante quanto escolher em qual investimento aplicar. E no caso dos
fundos imobiliários, saber se vale a pena investir no fundo no período de
reserva (quando ele ainda não é negociado em Bolsa), ou depois de que ele já
vem sendo negociado há algum tempo, ou ainda, se é melhor investir em um
momento que a taxa Selic está alta ou baixa e se no momento as cotas estão
caras ou baratas é tão crucial para o sucesso do investimento quanto a
escolha sobre qual fundo investir.
Confira a seguir o que pesar para saber o momento certo de entrar em
um fundo imobiliário.
1) Observe se você está no momento certo de investir A melhor hora para entrar em um investimento é quando o investidor
está no momento certo para investir, é se ele está na hora certa, se está
com o dinheiro certo para fazer investimento"
Os fundos imobiliários possuem riscos, por isso o investidor deve avaliar
se ele pode assumir riscos naquele momento e também se ele precisará do
dinheiro em pouco tempo. "O investidor não pode esquecer nunca que o
fundo imobiliário é um investimento de longo prazo.
E por mais que não haja um prazo definido, o investidor precisa
investir tendo consciência de que pode sofrer prejuízos, por isso não é
recomendável investir todo a sua poupança em um fundo imobiliário. O ideal é
que o investidor já possua uma reserva de emergência, com aplicações mais
seguras, e destine parte do valor disponível para investimentos aos fundos
imobiliários como uma estratégia de diversificação.
2) Analise fatores setoriais e veja se eles indicam que o momento é
bom
Depois de avaliar os critérios pessoais, o investidor deve partir para
uma análise setorial. "Se eu vejo agora que a Selic pode subir, ou que
os imóveis estão com alta vacância, essas coisas podem trazer oportunidade de
compra no sentido que os preços das cotas caem", afirma Arthur de Vieira
Moraes.
O investidor também deve avaliar qual setor no momento tem maior
possibilidade de ganho. "Se for o varejo, então vale a pena pensar em
fundos que investem em shoppings e galpões de logística.
3) Analise se o fundo prospectado está em um bom momento
Depois de realizar uma análise setorial, o próximo passo é avaliar se
aquele fundo prospectado, especificamente, está em um bom momento. "O
que interessa é procurar "upsides", ou seja, fundos que tenham
possibilidade de aumento dos rendimentos", afirma Arthur de Vieira
Moraes.
Ele orienta o investidor a se informar sobre possíveis reajustes de aluguéis
dos imóveis que fazem parte da carteira do fundo nos próximos meses, o que
pode garantir um ganho no curto prazo e pensando no logo prazo, ele recomenda
que se observem os vencimentos dos contratos de aluguéis dos imóveis do
fundo.
E é fundamental observar quais são os ativos do fundo. As carteiras
dos fundos imobiliários podem ser compostas por imóveis comerciais,
corporativos, residenciais, cotas de outros fundos e recebíveis imobiliários,
que são papéis com lastro em imóveis, como Certificados de Recebíveis
Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). Considerando que um
ativo invista apenas em imóveis comerciais, por exemplo, o investidor pode
observar se o momento é propício ou não para entrar naquele fundo avaliando
se os imóveis comerciais estão com alta ou baixa vacância no momento.
4) Procure entender se no momento o fundo está "caro"
Para avaliar se a cota de um fundo está cara, o investidor deve fazer
duas análises. A primeira é sobre a relação entre o seu valor de patrimônio e
o valor da cota. Para isso, basta dividir o valor patrimonial do fundo (que é
o valor de todos os seus ativos) pelo número de cotas. Se o patrimônio de um
fundo for de 1 milhão de reais e ele tiver 100 cotas, isso significa que o
valor patrimonial de cada cota é de 10.000 reais. Se as cotas estiverem sendo
vendidas a 11.000 reais na Bolsa, isso quer dizer que o valor da cota está
10% acima do valor patrimonial.
A segunda análise a ser feita é sobre a rentabilidade do fundo, ou
seja, o seu retorno (yield), que é o valor que o fundo paga mensalmente em
relação ao preço de suas cotas. Para chegar ao yield, basta verificar o valor
em reais pago pelo fundo aos investidores e calcular quanto isso representa
em relação à cota.
Para quem nunca investiu em um fundo imobiliário, é muito importante
entender que esses fundos distribuem rendimentos em dinheiro em igual
quantidade para todos os cotistas, mas a rentabilidade é diferente para cada
um, já que ela depende não só do rendimento recebido como também do valor
pago pela cota. Isto é, se o investidor comprou uma cota no seu lançamento,
pagou 100 reais por ela e seu último rendimento foi de 1 real, sua
rentabilidade mensal foi de 1%. Se outro investidor comprou uma cota desse
mesmo fundo 10 meses depois de seu lançamento, quando suas cotas estavam
valendo 150 reais, ele receberá também 1 real, mas sua rentabilidade foi de
0,66% (resultado da divisão de 1 por 150).
E para que a análise seja mais apurada é importante que o investidor
não faça a comparação observando apenas o rendimento do fundo em um mês, mas
em um período mais longo. "Os fundos podem ter sazonalidades. Um fundo
de shopping, por exemplo, pode ter um faturamento muito maior no Natal, no
Dia das Mães e no Dia dos Namorados. O ideal é olhar o rendimento pelos menos
dos últimos 12 meses e quanto maior período, melhor para observar se as
sazonalidades"
5) Observe se comprar as cotas no período de reserva ou depois faz
diferença para você As cotas dos fundos imobiliárias podem ser compradas no período de
reserva de cotas, quando elas ainda não são negociadas em bolsa, ou quando o
fundo passa a ser negociado em Bolsa (assim como as ações), no chamado
mercado secundário. Segundo Sérgio Belleza Filho, consultor de investimentos
e uma das maiores referências em fundos imobiliários no Brasil, o período de
reserva é muito interessante para grandes investidores, que querem comprar
grandes quantidades de cotas.
O tempo de existência do fundo, não está entre os principais fatores
para a escolha do fundo. "Primeiro é preciso entender exatamente no que
o fundo investe, segundo é preciso entender exatamente quanto o patrimônio
investido gera de renda, em terceiro lugar os riscos e depois se o fundo tem
condição de concretizar a renda que ele projeta", afirma.
Ainda que alguns exemplos recentes, como o fundo imobiliário de
agências do Banco do Brasil, mostrem períodos de reservas bastante eufóricos
e com bons ganhos para quem conseguiu reservar cotas antes do lançamento em
Bolsa, esses casos estão muito mais relacionados ao perfil do fundo do que ao
fato de os investidores terem o acessado no momento de reserva.
(Fonte: Portal Exame) | 
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